O Regime Jurídico da Propriedade Horizontal e a Usucapião de Partes Comuns

Abstract

In recent decades, with rural exodus, the increasingly precarious situation of families (mainly Portuguese) to buy a house, the exponential population growth, and the diminishing space in cities, there was a need to organize and evolve, especially regarding housing. This is how the concept of horizontal property (or condominium ownership) emerged - it is possible to build a building with more than 10 floors, each with at least two autonomous units - where people can easily live, occupying little ground space. Horizontal property represents, nowadays, the most common way to acquire one’s own home (not to mention rentals), but also for non-residential purposes – such as offices for professionals, commercial activities, medical offices, etc. While the common language in our daily lives refers to a condominium (a building) where several people live as neighbors. Few have stopped to think about the legal framework involved and the rights that belong to them. And this is precisely what we will address in this study. This work aims to address three essential points. We will begin with the legal framework of horizontal property, ending with an overview of its legal nature – is horizontal property a new right in rem? Or is it functionally linked to an existing right? Furthermore, we will delve into the inherent regime of the common parts of the building established in horizontal property, where we will address various issues arising from the use (or non-use) of common areas by some or only one co-owner, the payment of expenses related to these areas, etc At this point, this dissertation will focus on the adverse possession of common parts. One might be tempted to question why the law distinguishes between common parts – that is, why are there parts that are imperatively common and parts that are presumably common? Condominium owners who have always lived in buildings established as horizontal property may, at some point in their lives, make use of a part of the building that does not belong exclusively to them – whether it is for storing a bicycle that cannot be stored indoors, decorating the surrounding area with flowers, or building an annex for their autonomous fraction. But let us think: can a condominium owner appropriate the stairs or the entrance of the building? No... But perhaps a condominium owner can appropriate a basement or a porter's house, proving and invoking, through possession and, simultaneously, adverse possession, that the one has been using that common part for years. This is what we will try to answer. We believe that we could have much better and more functional legislation to solve many problems for the condominium owners' – and the one we present here is certainly one of them.

Nas últimas décadas, com o êxodo rural, a situação cada vez mais precária das famílias (principalmente portuguesas) para comprar casa, o aumento exponencial da população e o espaço das cidades cada vez mais diminuto, houve a necessidade de organizar e evoluir, principalmente no que concerne à habitação. Foi assim que surgiu a figura da propriedade horizontal (ou propriedade por andares) – é possível construir um edifício com mais de 10 andares e cada um com, pelo menos, duas frações autónomas – onde facilmente as pessoas podem viver, ocupando pouco espaço de solo. A propriedade horizontal representa, nos dias de hoje, a modalidade mais usual para adquirir casa própria (já para não falar em arrendamentos), mas também para fins não habitacionais – escritórios para profissionais liberais, exercício de atividades comercias, consultórios médicos, etc. Sendo certo que a linguagem mais comum no nosso quotidiano é falar-se em condomínio (um prédio) onde habitam várias pessoas – vizinhos entre si. No entanto, nunca pararam para pensar qual a figura jurídica que está aqui em causa, qual o direito que lhes pertence. E é precisamente isto que vamos abordar neste estudo. Este trabalho visa tratar três pontos essenciais. Começaremos pelo regime jurídico da propriedade horizontal, terminando com uma visão de qual a natureza jurídica – será a propriedade horizontal um novo direito real? Ou estará funcionalmente ligada a um direito já existente? Ademais, abordaremos detalhadamente o regime ínsito às partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, onde iremos abordar os mais diversos problemas, que, como iremos ver, advêm da utilização (ou não) das partes comuns do prédio por alguns ou somente por um condómino, do pagamento das despesas relacionados com estas zonas do prédio, etc. Aqui chegados, a presente dissertação terá como foco a usucapião de partes comuns. Podemos ser tentados a questionar qual a razão de a Lei distinguir as partes comuns – isto é, porque é que existem partes imperativamente comuns e partes presumivelmente comuns? Os condóminos que vivem, desde sempre, em edifícios constituídos em propriedade horizontal, a certa altura das suas vidas, fazem uso de uma parte do prédio que não lhes pertence exclusivamente – seja para arrumar uma bicicleta que não pode ser arrumada dentro de casa, seja para colocar flores em toda a zona envolvente, seja para construir um anexo para a sua fração autónoma. Mas pensemos: será que pode um condómino apropriar-se das escadas ou da entrada do prédio? Não… Mas se calhar já pode um condómino apropriar-se de uma cave ou de uma casa da porteira, provando e invocando, através da posse e, concomitantemente, usucapião, que faz uso daquela parte comum há anos. Será a isto que vamos tentar dar resposta. Estamos em crer que poderíamos ter uma Legislação bastante melhor e mais funcional, de forma a solucionar muitos problemas dos condóminos – e este que trazemos aqui é, com certeza, um deles.