A Usucapião Extrajudicial no Brasil e a Experiência Portuguesa.

Abstract

O presente trabalho pretende trazer à reflexão diferenças pontuais entre a usucapião extrajudicial existente no Brasil desde a Lei nº 13.105/2015 e a usucapião extrajudicial que se realiza em Portugal com as justificações em virtude do Decreto-Lei nº 40.603/1956 - quanto a justificação notarial – e por conta do Decreto-Lei nº 312/1990 – relativamente à justificação especial a correr nas Conservatórias, tudo a demonstrar, sem se afirmar a superioridade de um ou outro sistema, que a experiência de ambos pode ser cambiada para proporcionar mudanças diversas – algumas de lege ferenda – em cada contexto.Para tanto, logo após um breve percurso doutrinário da usucapião, atinente a conceitos, caracterização, previsão legal, modalidades, procedimento, registro e suas consequências, por exemplo, adentra-se à análise da usucapião extrajudicial no Brasil quanto ao problema específico de sua parca utilização prática com significativo prejuízo à respectiva desjudicialização. E apontam-se, na sequência, duas causas para tal problema: a) a interpretação (equivocada) que vem sendo dada ao art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 (ao facultar ao interessado a via judicial, sem qualquer exigência de que ele tente o reconhecimento de seu direito, previamente, na via extrajudicial); b) a ausência de previsão de gratuidade no procedimento (com a necessária contraprestação ao Registrador de Imóveis) para atender a população hipossuficiente. Neste contexto, e de modo diametralmente oposto, em Portugal a via extrajudicial constitui regra, ficando reservada a via judicial para a hipótese de conflito ou oposição, o que representa, em consequência, um fomento à desjudicialização. Depois, passa-se à análise do que ocorre em Portugal, mais especificamente do fato de que em terras lusitanas as justificações se realizam com certa fragilidade na medida em que, por exemplo, só são exigidas para tanto três testemunhas e a ciência do titular do direito inscrito, quando for o caso. Daí porque, em tal contexto, vem a calhar a proposta de se seguir o exemplo brasileiro cujo procedimento de usucapião extrajudicial depende, por exemplo, da ciência dos confrontantes ou vizinhos, além da vistoria ou constatação in loco do imóvel pelo Notário, a conferir maior segurança jurídica.Por fim, será apreciada a questão do deferimento da usucapião em descompasso com regras que tratam de questões urbanísticas, fundiárias ou de emparcelamento, por exemplo, tema que é cercado de discordâncias na doutrina e na jurisprudência e que, dada a singularidade de cada contexto, notar-se-á que Portugal e Brasil deverão agir distintamente.

The present dissertation reflects about specific differences between the extrajudicial adverse possession existing in Brazil since the Law 13.105/2015 and the extrajudicial adverse possession that takes place in Portugal with the justifications by virtue of the Decree-Law 40.603/1956 – as for the notarial justification – and on account of the Decree-Law 312/1990 – as for the special justification to be given in the Land Registry Office. Without asserting the superiority of one or the other system, the experience of both can be changed to provide diverse changes – some de lege ferenda – in each context.After a brief doctrinal analysis of adverse possession, regarding the specifications, forecasting, modalities, etc., we enter into the analysis of extrajudicial adverse possession in Brazil: about the problem of its meager practical use with significant gains with its respective dejudicialization. After that, we dive in two causes for this problem: a) the (mistaken) interpretation of the article 216-A of Law 6.015/1973 (the interested party would have the option to go through the judicial route without the need to try the extrajudicial one before); b) the costs of the procedure (with the necessary consideration to the Real Estate Registry Office) to the disadvantaged. Diametrically opposed, in Portugal, the extrajudicial context is the rule, the judicial route being reserved for the scenarios of conflict or opposition, which represents the dejudicialization of the process.We then dive into what happens in Portugal. We analyze the Portuguese justifications in which they have a certain fragility: only three witnesses and the signature of the domain holder are necessary. While in Brazil, the law requires the role of confronting parts or neighbors, the sight, the inspection, or the in loco verification of the property by the Notary. These steps are contemplated in the extrajudicial procedure, to endow greater legal security.Finally, the issue of granting adverse possession in disagreement with rules that deal with urban or land consolidation issues. This topic is surrounded by disagreements in the doctrine and jurisprudence, given the uniqueness of each context, needs to be appreciated. The conclusion is that Portugal and Brazil act deeply differently.